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14 février 2009 6 14 /02 /février /2009 07:01
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14 février 2009 6 14 /02 /février /2009 06:55
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TRADUCTION AUTOMATIQUE
ARTICLE 1991 USA



Les avantages d'une petite maison

La façon la plus simple de construire des maisons est moins cher de les construire plus petit, pas autrement.


 Les petites maisons ont moins de salles de bains, des cuisines plus petites avec moins de l'ébénisterie, ce qui est coûteux, et moins nombreuses et plus petites chambres. Le coût de la construction est presque directement proportionnelle à la surface de plancher ( «presque» parce que certains coûts, tels que les frais de branchement électrique et la construction de permis et les frais juridiques, restent constants).



 Parce que la construction est également réduit proportionnellement, le contractant généraux et profits de même baisser. Les petites maisons ont en outre l'avantage d'être moins coûteux à chauffer et refroidir et facile à maintenir. I


ls ont aussi moins de tâches ménagères, ce qui devrait être particulièrement attrayants pour les couples qui travaillent et les parents isolés.

Combien de petits? Melanie Taylor, New Haven, architecte, a conçu plusieurs maisons de la famille compact, destiné à l'année de vie, certains d'entre eux aussi petite que 575 pieds carrés. Un prix modeste bungalow, conçu pour une ville nouvelle près de Gulf Shores, en Alabama, combine deux petites chambres, une mezzanine de couchage, un espace de vie, et manger dans une cuisine en seulement 1100 pieds carrés, un espace supplémentaire est fourni par un porche . Taylor autres maisons, dont beaucoup ont un air vaguement victorienne, ont figuré dans plusieurs magazines, et a été si populaire que l'architecte a été obligée de préparer des plans de stock national de distribution. À San Francisco, l'architecte Donald MacDonald a commercialisé avec succès et de minuscules maisons en rangée de 600 à 960 pieds carrés, y compris les garages. Ces bon marché par les normes San Francisco (environ $ 165000)-ce défi urbain chalets MacDonald appelle «la mythologie de l'espace», et de compenser leur petite taille par l'intégration de grandes fenêtres, lucarnes, cheminées, isolation phonique, et des jardins. L'été dernier, l'architecte a dévoilé une plus petite maison, destiné à une seule personne ou d'un parent d'un petit enfant. Il ne contient que 240 pieds carrés d'espace, mais comprend une cheminée, une mezzanine de couchage, et une cuisine entièrement équipée avec lave-vaisselle.

Le MacDonald maison constitue probablement l'extrême limite du logement équivalent de la micro-voiture. A moins radical est le compact maison d'environ 1000 pieds carrés, dans lequel il est possible de recevoir confortablement deux ou trois chambres, une salle de bain et demi, et un sous-sol qui permet d'ajouter des chambres à plus tard. Cette maison est d'environ la moitié de la taille (et le coût de construction) de la moyenne des nouvelles maisons unifamiliales construites l'an dernier, mais il est encore plus grand que Levitt de 750 pieds carrés Cape Cod modèle. Considérant que ce dernier compte souvent une famille de cinq, à 1000 pieds carrés pour deux ou trois personnes semble adéquate par les normes de la plupart des pays européens, même généreux. Ces petites maisons, parfois appelé starter maisons, fait appel à célibataires, couples, jeunes familles, et les couples âgés dont les enfants ont quitté la maison. Au total, un grand marché.

Réduction de la superficie, ne signifie pas renoncer à des normes modernes de confort et de commodité. Il devra être plus et mieux que les salles de bains nommés dans les petits bungalows du passé, et ingénieux, gagner de la place de systèmes de stockage. La miniaturisation, qui a été accompli dans l'électronique (petits téléviseurs, les petits équipements audio, de petits appareils), il est plus facile à atteindre de hauts niveaux d'agrément intérieur dans de petits espaces. Si la domotique, où un seul câble électrique fournit de l'alimentation, l'audio, la télévision, de la sécurité, le téléphone, et le thermostat, devient commune, comme cela semble probable, il va encore accroître la commodité intérieure indépendamment de l'espace. À l'instar de la voiture japonaise, la petite maison début mai comme une mesure économique et finir comme un produit de luxe.


Les tentatives d'industrialisation

Ne serait-il pas préférable, plutôt que de faire des maisons plus petites, il suffit de les construire plus efficacement et à moindre coût par l'industrialisation de la construction? Ce fut la raison de l'opération de rupture, qui a été annoncé par l'administration Nixon en 1969. Son objectif était d'obtenir de grandes sociétés telles que General Electric et TRW dans un effort national visant à développer radicalement nouvelles façons de construire des logements, en utilisant des méthodes industrielles, la production de masse, et des matériaux novateurs. Une nation qui pourrait mettre un homme sur la lune pourrait certainement améliorer le traditionnel bâton de construction des maisons. En 1974, toutefois, l'opération de rupture s'est effondrée, en partie en raison d'un manque de volonté politique mais surtout parce que les géants industriels ont été incapables de produire une nettement meilleure maison à un prix inférieur.

Indépendant du gouvernement efforts industrialisés une industrie du logement a élaboré, et comprend des pré-coupés, panneaux, et les maisons modulaires. Bien que ces formes de construction ont été en existence depuis plusieurs décennies, ils n'ont pas été en mesure de capturer plus de 10 à 15 pour cent de la nouvelle du marché du logement, selon les chiffres publiés par la National Association of Home Builders.

Industrialisés, le logement peut être construit rapidement, et il est généralement de grande qualité. Mais l'industrialisation ne s'est pas réduit sensiblement le coût de la construction de la maison. Un des problèmes est l'investissement dans les installations et l'équipement qui doit être ajouté au prix de vente de la maison, et le coût du vieillissement, les soubresauts de l'industrie de la construction résidentielle. D'autres raisons que la construction classique, domine notamment le faible coût de main-d'oeuvre sur place dans de nombreux domaines et les documents requis par une multitude d'État et des codes de construction locaux et de la réglementation lorsque les fabricants de navires éléments préfabriqués.

Un type d'usine de fabrication de logement a été constamment réussi à réduire les coûts de production: de la maison mobile. Au début des années 1970, les maisons mobiles composées d'un tiers de toutes les nouvelles maisons unifamiliales, mais ce chiffre a diminué de moitié environ. Les maisons mobiles sont de petite taille (généralement moins de 1000 pieds carrés), sont traditionnellement utilisées peu l'intérieur et l'extérieur du matériel, et sont entièrement fabriqués dans les usines (principalement par Nonunion travail). La nécessité de transporter le produit de l'usine au site impose de sévères restrictions à sa hauteur et sa largeur, cependant, et une maison mobile inévitablement une longue boîte de chaussures. Il ne s'agit pas d'une forme qui peut être intégrée avec bonheur dans les quartiers les plus traditionnels. Environ les deux tiers des maisons mobiles sont situées sur des terres louées, la majorité dans les parcs. Bien que la séparation de la propriété de la propriété foncière est une partie de ce qui fait de la maison mobile abordable, il est également un inconvénient. Contrairement à une maison, une maison mobile ne fait habituellement pas rapidement prendre de la valeur, un fait que dans le long terme peuvent compenser la faiblesse de ses prix de vente.

Industrialisés du logement a joué un rôle important dans l'après-guerre en Europe et dans des pays tels que l'Union soviétique et de la Suède, mais il fait peu de progrès dans les États-Unis. La principale raison était, et continue d'être que de la légèreté woodframe maison (qui, dans sa forme actuelle est unique en Amérique du Nord) est déjà un produit hautement industrialisés. En effet, il est beaucoup plus industrialisé que souvent des systèmes de bâtiment en béton brut de l'Est de l'Europe. Conventional maisons américaines consistent presque exclusivement en des morceaux qui ont été fabriqués dans les usines et rapidement assemblés sur le site. L'ampleur de cette industrialisation peut être démontré par une courte liste des innovations techniques qui sont devenues monnaie courante au cours de la période d'après-guerre: l'usine de fabrication de bois de toit (introduit en 1952), pré-portes et fenêtres, panneaux de gypse, de l'aluminium et de vinyle voie d'évitement, de contreplaqué, de plomberie en plastique, fibre de verre d'isolation des chauves-souris, les mousses rigides d'isolation revêtement, et les unités scellées vitrage à faible émissivité de verre, de plastique pare-vapeur et de l'humidité des obstacles dans l'échelle de rouleaux, béton prêt à l'emploi, et aussi de main-d'oeuvre tels que les dispositifs d'économie des rouleaux de peinture, les outils électriques, agrafeuses et alimenté clouer des fusils, des petites grues et chariots élévateurs à fourche. Les changements les plus récents incluent métal et en bois composite de substitution traditionnelle en bois massif de clous et de poutrelles.

Le résultat de ces améliorations est manifeste tant dans la qualité de la construction et à un montant réduit de la main-d'œuvre sur place, dont le coût représente à présent, seule une petite fraction du prix de vente d'une nouvelle maison d'environ 15 pour cent, par rapport à 30 pour cent en 1949. Ainsi, le potentiel de réduction des coûts en augmentant le degré de préfabrication che ou par l'introduction de l'automatisation est faible. Est-ce que l'industrialisation de produire moins cher des maisons? Oui. La difficulté de l'industrialisation en tant que proposant une stratégie de réduction de coût du logement qui est dans une large mesure, il a déjà eu lieu.


Moins de terres, plus de Do-It-Yourself

Un avantage de plus petites maisons, c'est qu'elles peuvent être placées sur les petits lots. Une petite histoire d'une maison de voies généralement besoin d'un soixante-pieds de largeur, qui est beaucoup, chaque maison exige habituellement soixante pieds de trottoir, chaussée, des égouts et d'eau, et l'égout pluvial. Une plus étroite, à deux étages cottage peut être construit sur un quarante-pieds de largeur lot, juste la réduction de ces frais par un tiers. Une maison mitoyenne nécessite encore moins trente pieds de façade. Ces logements intègre toutes les caractéristiques de la vie de banlieue, les maisons individuelles, jardins, terrasses, environnement naturel, mais à une échelle réduite. Maisons en rangée, qui peut être construit sur vingt pieds de largeur lots, ont un impact plus spectaculaire sur les terres des coûts et de la densité; coûts liés à l'infrastructure est réduite de deux tiers. Avec plus de gens vivent de plus près ensemble, il est possible de planifier les quartiers avec les magasins locaux, et la marche à pied plutôt que la conduite devient une véritable option.

Quand l'accessibilité financière est une priorité, il est possible de considérer les lots extrêmement étroit, moins de vingt pieds de large. Dans Londres victorien, maisons en rangée ont été classés en quatre types, en fonction de beaucoup de largeur: vingt pieds, dix-huit pieds, seize pieds, et de quinze pieds. Dans la célèbre Exposition Weissenhof logement, qui s'est tenue à Stuttgart en 1927, l'architecte néerlandais JJP Oud construit une rangée de maisons de chaque dix-huit pieds de large. Le Corbusier a conçu plusieurs projets avec des maisons étroites, et certaines de ses idées sont visibles dans une coopérative de logement suisse, Siedlung Halen, construite à l'extérieur de Berne en 1961, il ya les maisons en rangée sont que seize pieds de large.

Des quartiers denses qui ont une incidence considérable sur l'environnement: moins d'automobiles Voyage signifierait moins de routes, et moins d'énergie investis dans l'infrastructure communautaire. Maisons en rangée, qui se partagent les murs avec leurs voisins, des économies dans les matériaux de construction, parce que l'étroitesse des façades avant et arrière sont exposés aux intempéries. A deux étages, maison en rangée a seulement environ un tiers de la superficie du mur extérieur d'un bungalow, et environ la moitié de la surface de toit, et donc de chauffage et de climatisation sont réduits en conséquence.

Les petits lots serait aussi plus compact communautés. Non seulement ces encourager la marche, mais la plus forte concentration de la population serait plus possible les services locaux tels que des garderies et des commerces. Bon nombre des avantages de la dix-neuvième siècle, la ville la vie pourrait être récupérée. Higher-densité de logement de fournir un éventail de choix et de possibilités pour les face-à-face entre les personnes. Je me rends compte que beaucoup de cela va à l'encontre des préférences de la vie privée et les communautés homogènes économiquement, mais étant donné un choix de personnes pourraient bénéficier de la variété et de bon voisinage.

Le présent marché du logement se caractérise par de nombreux types de ménages. Accueil acheteurs incluent les personnes seules, soit célibataire ou entre les mariages, avec ou sans enfants, et les couples, mariés ou célibataires, sans enfants ou avec de jeunes enfants ou, comme il est de plus en plus fréquente, avec enfants adultes qui vivent à la maison. Tous ces différents groupes ont des besoins différents, des ressources et des priorités. Le nombre restreint mais croissant de personnes qui travaillent à domicile ont besoin de travail ou les bureaux, les gens avec de petits enfants ont besoin de salles de jeux, les personnes avec des parents âgés ont besoin d'une chambre d'hôtes, de préférence au rez de chaussée, les couples sans enfants préfèrent mai grands espaces, avec les parents d'adolescents bruyants besoin des pièces séparées.

Une façon de tenir compte de cette diversité est de laisser une partie de la maison non partitionné en effet, de créer un espace loft. Un deuxième étage non partitionné est une idée qui a travaillé lors de William Levitt introduit l'inachevé dans son grenier, maison de Cape Cod, et il est toujours utile dans la réduction du coût initial de construction d'une maison. Future salle de bains connexions peuvent facilement être prévus. Le propriétaire peut choisir d'utiliser le loft comme un seul espace ouvert ou de construire des partitions selon les besoins et les ressources financières le permettent.

Beaucoup d'hommes en Amérique du Nord et, de plus en plus, les femmes aussi bien grandir en apprenant les compétences rudimentaires en menuiserie comme une question de cours. Bien que nous prenons pour acquis ces compétences, elles représentent un caractère national, qui est partagée par quelques sociétés. La croissance du nombre de centres d'accueil d'amélioration témoigne de la popularité du do-it-yourself mouvement. Ces magasins vendent une variété d'outils, de matériaux de construction, d'électricité et de plomberie et de fournitures. Beaucoup de produits, tels que colle carrelage, les conduites d'eau en plastique, pré-assemblés et des portes et fenêtres, sont spécialement conçus pour installation à domicile. En outre, il existe des tablettes de plans, guides, et, étape par étape, de manuels qui couvrent tous les aspects de la construction conscruction. Traditionnellement, le sous-sol a servi de lieu de le faire soi-même, des ajouts et des modifications à la maison, et l'utilisation flexible de l'espace a une longue histoire et testé.

En 1961, John Habraken, un jeune architecte néerlandais, a publié un petit livre, puis traduit en anglais, dans lequel il propose une approche de masse de logements sur la base d'une séparation de ce qui devint connu sous le nom de soutient et de réouverture. Habraken la proposition a appelé à soutenir les structures à être construit par les entrepreneurs et pour le remplissage, qui comprend l'intérieur des cloisons, des salles de bains, cuisines, placards, et parfois même les murs extérieurs, qui doit être acheté séparément par l'occupant, un peu comme les meubles sont achetés en fonction de la l'acheteur et le goût personnel de poche. Cette stratégie, qui a été développé avec les bâtiments à plusieurs étages à l'esprit, mais a également été appliquée à des maisons en rangée, a attiré l'attention internationale, et a Habraken au Massachusetts Institute of Technology en tant que chef du département d'architecture. Même si un petit nombre de projets de logements issus de l'appui-infill modèle ont été construit en Hollande, l'idée n'a jamais vraiment pris. Le principal inconvénient est que toute une gamme de produits de remplissage, comme les murs démontables et transportables plomberie, ne sont tout simplement pas disponibles sur le marché.

Habraken la proposition est ambitieuse et complexe, nécessitant le développement d'un trop grand nombre de nouveaux produits à la fois. Il faut aussi que les architectes exercent moins de contrôle sur le processus de conception. Néanmoins, quelque chose comme le soutien-infill approche pourrait produire des logements qui est plus souple et abordable. Il serait possible de fournir des maisons construites sans en armoires de cuisine et les placards, par exemple, comme cela a longtemps été la coutume en Europe. Cela laisserait au propriétaire libre de choisir la quantité, et de ce type, à l'install-petit ou grand, de fantaisie ou de plaine, cher ou bon marché.

Cette liberté de choisir aurait plusieurs avantages. Tout d'abord, la qualité de finition de menuiserie et ébénisterie, qui peut varier considérablement, serait laissé à la discrétion du propriétaire. Il ou elle peut choisir un peu de cuisine, par exemple, et de le remplacer plus tard, avec quelque chose de mieux. Ou un peu de cabinets de grande qualité pourraient être achetés et ajoutés à l'origine de plus d'argent est devenu disponible. Un homme peut décider de faire le travail lui-même. Un grand nombre de points de vente à domicile des meubles, comme Conran's-Habitat, vendre frappé-down ou partiellement assemblés mobilier modulaire, ou, comme IKEA, même vendre des armoires et de comptoirs de cuisine dans une grande variété de styles, de matériaux et de finitions.

Couples pourrait installer deux puits dans la salle de bain, les couples qui travaillent, qui peut manger à installer des cuisines. Clotheshorses pourrait mettre en plus de placards, les lecteurs pourraient avoir plus de rayons de livres. Il serait possible d'utiliser l'espace plus efficacement dans de petites maisons en plaçant des éléments de stockage seulement où ils étaient tenus de petits placards dans la chambre, des coffres de jouets dans la salle de jeu et en mouvement comme des besoins de la famille a changé.

Enfin, il est l'avantage de séparer le coût de l'ébénisterie du coût de la construction de la maison. Terminer le travail est long et coûteux pour l'entrepreneur, et provoque souvent des retards et l'insatisfaction du client. L'efficacité de la construction serait augmenté par découpage à terminer le processus de construction de la taille de l'acompte et des paiements hypothécaires mensuels sera réduit en conséquence.

Le principal obstacle à de plus petites maisons sur des lots plus petits n'est pas le consommateur, ni la maison-secteur de la construction. Ce sont ceux d'entre nous qui sont déjà propriétaires de nos maisons. Les municipalités, ce qui reflète l'attitude des propriétaires, ont farouchement résisté à l'idée de modifier les règlements de zonage pour permettre la construction de petites maisons, ou pour permettre à la subdivision des terres en petites parcelles. La principale raison est, hélas, égoïste: plus petit, moins cher les maisons sont perçus comme une menace à la valeur de la propriété et du statut de communauté, même si le logement dans les $ 50,000 - $ 80,000 gamme est toujours accessible seulement à une solide classe moyenne des citoyens.

Malgré la prise de conscience accrue des questions d'environnement et de grande opposition à l'énergie nucléaire, les avantages environnementaux de la plus compacte de quartiers n'ont pas encore d'entrer dans la conscience du public. Bon nombre des mêmes personnes qui prônent les vertus de la bicyclette et du compostage des résidus de tonte sont les armes chaque fois plus dense de développement est proposé. L'institution de la non-croissance de la législation par de nombreuses villes aggrave le problème de logement, car elle place les quotas sur le nombre de nouvelles maisons qui peuvent être construits chaque année, et garantit effectivement que les développeurs de construire, seules les grandes et luxueuses maisons.

L'exclusion des règlements de zonage créer économiquement et démographiquement déséquilibrée quartiers. Il ya déjà des signes d'au moins certaines communautés se rendent compte que le zonage restrictif mai pas dans le long terme, dans leur intérêt. Primo-accédants à devenir la deuxième fois les acheteurs, et les villes qui ne prévoient pas de démarrage des maisons risque de perdre les jeunes familles qui, autrement, établir des racines dans la communauté. Le manque de choix de logement a d'autres mauvaises conséquences, comme, par exemple, lorsque les employés publics, comme les pompiers et les policiers ne peuvent plus vivre là où ils travaillent, ou lorsque les enseignants, les infirmières et les autres, mais peu de professionnels rémunérés doivent parcourir de grandes distances.

On peut seulement espérer que les plus généreux attitude prévaudra, une attitude qui reconnaît que la génération nouvelle et différente des futurs propriétaires, confrontés à des taux d'intérêt plus élevés, les coûts de l'énergie, et le prix des terres, est obligée d'examiner des solutions de logement diffèrent de ceux qui ont été à la disposition de leurs parents. Ce n'est pas une cause d'inquiétude. Il mai être une occasion d'atteindre mieux et plus vivables, les villes et les villes.

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14 février 2009 6 14 /02 /février /2009 06:45

VIVRE DANS DES MAISONS PLUS PETITES
ECOLOGIE
PEAK OIL
the Atlantic
février 1991

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http://www.theatlantic.com/doc/199102/small-houses

TRADUCTION AUTOMATIQUE


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Grandes maisons de mai, un jour regarder comme désuète et peu gros comme des voitures, souvent pour les mêmes raisons
par Witold Rybczynski

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En Mai 1990, mes collègues et j'ai construit une maison de démonstration sur le campus de l'Université McGill, au centre-ville de Montréal, à l'essai d'une thèse de la nôtre: si les gens de penser de l'évolution des maisons pourrait connaître les avantages de la haute qualité, les plus petites, plus souples , et plus adaptable maisons, ils pourraient en fait choisir les petits, plutôt que les grands quartiers. La croissance a été faible Home (1000 pieds carrés), il espace non compris, il est adaptable aux différents ménages, elle a utilisé de bonne qualité finitions et les matériaux. Et c'est une maison en rangée, que quatorze pieds de large. Le coût de construction était d'environ 35,000 $, ce qui signifie que le prix de vente à Montréal, y compris la terre et tous les coûts de développement, aurait été de moins de $ 60000-environ la moitié du prix moyen d'une maison unifamiliale à Montréal à l'époque.

La maison a été entièrement meublé (par un constructeur suédois de faire soi-même les meubles), et il est ouvert au public pendant trois semaines. Chaque jour, un flot de personnes ont fait leur chemin jusqu'à l'escalier vers le porche et dans la maison. Comme ils approchaient de la maison, leur première réaction a été généralement "N'est-il pas petit!" Et la croissance a été d'accueil petite-quatorze pieds est particulièrement étroite pour une maison en rangée. Sa petite taille a été exagérée par son site: elle était seule, comme une tranche de pain enlevé d'un pain, entouré par de grands bâtiments universitaires. The Grow Home ressemblait à une maison de poupée, mais un élégant, puisque la façade a été conçue de façon traditionnelle.

Une fois à l'intérieur de la première chambre a été la cuisine les gens ont réagi avec surprise à la quantité d'espace: «Il est beaucoup plus grand que je pensais, il ne se sent pas à tous les petits". Quatorze pieds est étroite pour une maison, mais il n'est pas étroit pour une chambre et une cuisine à manger-quatorze pieds carrés est spacieuse, ne nécessitant pas de compromis dans la mise en page ou de comptoir. Le sentiment d'espace suite à un court couloir, qui est plus large que d'habitude afin de tenir compte des étagères ou, dans ce cas, peu placards. Immédiatement derrière la cuisine (et de partager ses plomberie) a été la salle de bain, qui était assez grand pour inclure une grande machine à laver et sèche-linge. À l'arrière de la maison était un petit salon avec portes françaises menant à l'extérieur une pergola couverte de pont. Comme bon nombre des caractéristiques de la maison, la pergola et le pont ont fait partie d'une liste d'options qui pourraient être ajoutées selon les souhaits du propriétaire, on peut choisir un pont ($ 610), une bande de bois-sol ($ 545), ou escalier en chêne verni ($ 800).

L'escalier conduit à un deuxième étage, qui était un grand espace de façon inattendue sans murs intérieurs, l'extension de l'avant de la maison à l'arrière. Une partie de ce loft a été remis en tant que chambre du bébé, l'autre extrémité était la chambre des parents, avec de grandes portes menant à un balcon avec vue sur le jardin de devant. Remplacé les armoires mobiles armoires. Il serait possible à l'avenir de créer une chambre d'enfant, et il y avait aussi assez d'espace pour une deuxième salle de bain, si l'on voulait.

A propos de 10000 personnes ont visité le Grow Home. Un questionnaire a été distribué à la porte, et bien que les 636 réponses remises ne représentent pas un échantillon scientifique, les résultats sont néanmoins révélatrices.

Naturellement, la croissance a attiré des gens d'accueil avec des revenus modestes: la moitié des répondants ont déclaré que leur revenu de ménage étaient de l'ordre de $ 15,000 à $ 34,000. Aussi compréhensible, ces ménages sont relativement jeunes: les trois quarts des répondants ont moins de quarante-cinq ans. Un peu plus d'un tiers ont été simples, et près d'un tiers avaient des enfants, près de 40 pour cent ont indiqué qu'ils cherchent à acheter leur première maison. Demandé si elles seraient prêtes à vivre dans une maison de moins de 1000 pieds carrés, les trois quarts ont répondu oui. Une écrasante de 93 pour cent a approuvé l'idée d'un deuxième étage qui pourrait être complété en fonction de leurs besoins. Quant à la qualité des matériaux et les finitions, 66 pour cent à être jugé bon ou excellent, 32 pour cent coché «acceptables, compte tenu du prix de l'immobilier", et seulement trois pour cent ont indiqué "Disappointing". Ont-ils penser que la croissance d'accueil a été un bon achat à environ 60,000 $, y compris la terre? Soixante-neuf pour cent ont dit oui. L'aspect traditionnel de la croissance Accueil appel à la quasi-totalité (94 pour cent) des répondants.

L'expérience de la croissance d'accueil laisse à penser que la thèse sur les petites maisons de mai bien être correct. L'envie d'être propriétaire reste forte au Canada, comme elle le fait aux États-Unis, et les jeunes, la première fois la maison bien sûr comprendre que les acheteurs, ils devront être souples et faire des compromis dans leurs rêves d'une maison.


Logement Chocs

Il n'est pas vraiment surprenant que la croissance d'accueil rencontré acceptation populaire: le marché et l'économie ont changé de manière à faire de tous les compromis et d'être plus flexible. Le premier des trois événements sismiques que modifié la façon dont les Américains vivent et comment ils doivent penser à acheter des maisons dans le futur a commencé comme un grondement inaperçue au début des années 1960, juste après l'âge d'or de l'immobilier américain. Près des trois quarts des Etats-Unis maisons ont été construites après 1940, bon nombre dans les vingt ans suivant la fin de la Seconde Guerre mondiale. L'écrasante majorité a suivi le même modèle: maisons pour une seule famille. L'exemple le plus connu, qui est devenu un symbole de l'accession à la propriété tout au long des années 1950, a été conçu par le développeur de William Levitt. La maison est petite et simple, mais il a une cuisine entièrement équipée, le lot a été assez grande pour un jardin, et à $ 7990-pas de versement et de 65 $ par mois en 1949, il a été une aubaine. Homecoming IG, impatients de faire leur vie, a vu ce petit cottage juste ce dont ils avaient besoin.

Si ces maisons étaient uniformes "petites boîtes de" Ticky-collant ", dans les paroles de la chanson de mépris, ce n'est pas nécessairement le résultat d'un manque d'imagination, mais plutôt le reflet d'une remarquable homogénéité de la taille et la composition des ménages américains. En 1940, le nombre d'occupants typiques d'une maison de quatre: le mari, la femme, et deux enfants. Leurs rôles étaient prévisibles: mon père a travaillé à l'usine ou le bureau, et de rester à la maison mère, conservé maison, et a pris soin de les enfants, qui a joué dans la cour.

La composition de la famille a commencé à changer au début des années 1960. En 1956, l'âge médian au premier mariage a été 22,5 ans pour les hommes et 20,1 ans pour les femmes, un niveau historiquement bas. Maintenant, les jeunes gens ont commencé à attendre plus longtemps avant de se marier, qui, avec le contrôle des naissances (la pilule a d'abord été commercialisé en 1960), a affecté le taux de fécondité: les gens ont moins d'enfants, et a plus tard. La taille des ménages a diminué en conséquence, et en 1989, le nombre moyen d'occupants d'une maison a chuté à 2.6.

Les ménages ne sont pas seulement les petits mais différents. A partir des années 1960, pour des raisons diverses, plus de femmes ont commencé à travailler, et par les années 1970, ils ont été introduits dans la population active en nombre sans précédent, aujourd'hui dans plus de la moitié de toutes les familles, les deux parents travaillent à l'extérieur de la maison. Dans le même temps, les taux de divorce a augmenté: il est estimé aujourd'hui que la moitié de tous les mariages se termineront par un divorce. D'où l'augmentation du nombre de familles monoparentales, la plupart dirigées par des femmes. Plus de gens vivent seuls, et de ménages d'une personne comptent maintenant pour près d'un quart du total, contre 17 pour cent, il ya vingt ans, au cours de la même période, les ménages de couples mariés a diminué de 71 pour cent à 55 pour cent. La famille type à un couple marié avec enfants en bas âge, dans le chalet n'est pas Levittown plus typique. En effet, il est maintenant appelé la famille «traditionnelle», soit moins d'un tiers de tous les ménages.

Le deuxième événement qui a changé l'Américain d'origine en cause la propriété. L'accession à la propriété est important pour les Américains, environ les deux tiers d'entre eux propriétaires de leur maison-deux fois le taux en France, en Allemagne et en Grande-Bretagne. Tout au long de la période d'après-guerre le montant d'argent que la famille à revenu médian peut se permettre de dépenser pour l'achat d'une maison a dépassé le prix médian d'une maison de plusieurs milliers de dollars, une situation qui persiste, même si le prix moyen d'une maison neuve a augmenté à $ 16,000 en 1955 et à environ $ 55,000 en 1978. Maisons a augmenté plus cher en partie en raison de l'augmentation de la valeur des terres et de l'inflation, mais aussi longtemps que le revenu des familles a également augmenté, le taux d'accession à la propriété a continué de croître régulièrement. L'augmentation du nombre suggéré que finalement toutes les personnes d'une activité salariée peuvent, s'ils le souhaitent, devenir propriétaires.

Au cours de la fin des années 1970, les prix de l'immobilier a continué de monter comme avant, alors que les revenus des familles a augmenté plus lentement et l'inflation et de hausse des taux d'intérêt réduit l'abordabilité niveaux. Un graphique de l'historique des progrès de ces deux chiffres, la médiane des prix des logements, et la médiane de l'abordabilité, indique que jusqu'à la fin des années soixante, les deux lignes est monté à côté de l'autre, le caractère abordable des prix ci-dessus et ci-dessous. Puis ils ont commencé à converger, jusqu'à ce que finalement, à la fin de la décennie, ils ont traversé, et a déménagé en dehors. Le prix médian d'une maison a commencé à dépasser ce qu'est une famille à revenu médian peut se permettre.

Le pourcentage de foyers américains qui possèdent leur maison ont commencé à baisser. La baisse a été faible, mais c'est la première fois en cinquante ans. Tout au long des années 1980, le taux a fluctué, ce qui a conduit certains observateurs à l'idée que la remise de quelque chose d'important a eu lieu. Néanmoins, après un temps de pointe de 65,6 pour cent en 1980, la propriété a baissé à 63,8 pour cent en 1988, et parmi le groupe d'âge étaient traditionnellement associés à l'achat d'une première maison, les gens âgés de vingt-cinq à vingt-neuf, l'année dernière, il était à 35,4 pour cent, une baisse de huit points de pourcentage depuis la décennie précédente. Pour ce groupe, le rêve américain d'accession à la propriété a été gravement compromise.

Le troisième et le plus important événement a été la Octobre, 1973, la crise de l'énergie, avec une réplique au cours des années 1980. Le tramway, le train surélevé, le chemin de fer de banlieue, et de l'automobile a fait bon marché de banlieue terres disponibles pour les développeurs de logements, et la prolifération rapide des maisons unifamiliales sur de grandes parcelles individuelles ont été possibles que parce que le taux de propriétaires de voitures dans le les États ont été élevés depuis les années 1920. Mais pour une courte période au cours de l'hiver 1973, le monde semble être à l'envers, et il a beaucoup parlé de votre retour à la ville et des avantages de la conservation de l'énergie et du transport. Finalement, les voitures sont devenus plus petits et moins coûteux à exploiter, à la maison d'isolation a posteriori est subitement devenue un commerce lucratif et petite industrie, et de l'efficacité énergétique est devenue une caractéristique de vente de maisons neuves, bien que le développement résidentiel a continué de dépendre de l'automobile tout comme avant. Le prix du carburant a diminué, et les choses semblent être revenues à la normale.

La réplique est venue sous la forme d'une série d'informations scientifiques sur la détérioration de l'état de l'environnement physique, en particulier le réchauffement de la planète. Voitures de la famille, ainsi que les centrales électriques, ont été parmi les principales sources d'émissions de dioxyde de carbone, donc la dépendance sur les automobiles a été considérée comme un problème nouveau. Les questions plus générales de conservation de l'énergie, des ressources physiques, et les terres ont aussi été de nouveau soulevé, et les critiques n'ont pas tardé à souligner que la maison de banlieue abondamment consommé les trois. L'abondance des ressources qui représentaient la grande réussite de l'unique famille de maison de banlieue, sans terre, pas cher, les transports, l'énergie abondante et ne peut plus être tenu pour acquis

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Lorsque les maisons groupées Out

Une brève histoire de la maison américaine, depuis 1950, devrait inclure un chapitre intitulé «Bigger and Better». Levittown La maison a deux chambres à coucher, une petite salle de bain, et manger dans une cuisine, toutes ses chambres ont été aménagés sur une dalle de béton dont les dimensions ont été vingt-cinq en trente pieds (un grenier est souvent inachevé converti en espace de vie supplémentaire). William Levitt la stratégie devient évident si l'on compare sa maison avec des modèles antérieurs de maisons à prix modestes, tels que ceux inclus dans les maisons de caractère, un modèle livre publié en 1923 par le Boston architecte Robert L. Stevenson. Les porches, les vestibules, halls d'entrée, et la salle à manger (ou au moins à manger alcôves) qui étaient la norme nationale commodités dans les années vingt ont été absents de la maison Levittown, qui n'avait pas même un sous-sol. Il a été rudimentaire de vie.

La prospérité des deux prochaines décennies, a été l'occasion de récupérer une partie de la perte de l'espace. Sans surprise, les nouvelles maisons a augmenté en taille. En 1963, la nouvelle maison moyenne a 1450 pieds carrés (la maison avait Levittown 750 pieds carrés), et au cours de la prochaine décennie, un autre 200 pieds carrés, l'équivalent de deux chambres à coucher, ont été ajoutés. Selon la National Association of Home Builders, la moyenne des finis de surface d'un nouveau single-family house, en 1989, était d'environ 2000 pieds carrés, et des milliers de maisons ont été encore plus important, souvent de 3000 à 4000 pieds carrés.

Maisons est devenu plus important dans les années soixante et soixante-dix fois parce que les chambres étaient plus grandes et parce qu'il y avait plusieurs d'entre eux. Appareils de cuisine tels que les lave-vaisselle, de transformation des aliments, et de fours à micro-ondes requis plus, la cuisine plus élaborée avec plus de contrer l'espace. Salles de bains ont proliféré dans toute la maison: poudre chambres, salles de bains guest, joint à la salle de bain privée et des chambres équipées avec bain tourbillon et douche indépendante. En 1972, la moitié de tous les nouveaux logements de deux ou de plusieurs salles de bains. Dix ans plus tard, près des trois-quarts a fait. Il est devenu coutumier pour chaque enfant d'avoir sa propre chambre, et pour la chambre des parents à être plus grands que les autres (dans les plans de Stevenson, il n'y avait pas de "maître" chambres-toutes les chambres ont été à peu près la même taille). Pendant les années soixante, la plupart des maisons traditionnelles de vie augmentée de la chambre avec une salle familiale ou de salle. Cela a permis une plus grande informalité dans un milieu de vie pour les enfants à jouer, et une place pour la télévision. La salle est aussi un signe de la privatisation croissante de la vie de famille, qui a été une réaction à la désintégration de la sphère publique. La maison est devenue le chef lieu de loisirs pour la famille, comme il l'avait été à l'époque victorienne.

Dans une société de consommation, les maisons de logement, non seulement les personnes mais aussi les entrepôts sont pleins de meubles, vêtements, jouets, équipements sportifs, et des gadgets. C'est une mesure de la croissance de la consommation que l'une des choses que, tout de suite les dates d'une maison des années 1920, c'est le peu d'espace de stockage dont il dispose. Dans les années 1920, une chambre à coucher, armoire de trois pieds de large a été jugée suffisante, et aujourd'hui, la plupart des chambres ont un mur à mur privée, et chambres de maître sont incomplets s'ils ne possèdent pas une longue garde-robe, souvent appelé grandiloquently un dressing room. Il y mai être moins de gens dans la maison de l'Amérique des années nonante, mais il ya beaucoup plus de choses.

Il ya un prix à payer pour cette expansion, cependant. Bigger maisons signifie plus de temps et d'argent dépensé pour le nettoyage et l'entretien du travail traditionnellement accompli par les femmes. Betty Friedan caractérise l'unique famille de maison de banlieue comme un "piège domestique". Plus la maison est grande, plus le piège. Même si l'on soutient que foyer domestique au commerce sont satisfaits de leur temps libre pour des travaux ménagers, ce qui sur le nombre de femmes qui ont maintenant également travailler à l'extérieur de la maison? Dans La deuxième Shift, Arlie Hochschild étudié les couples qui travaillent et ont constaté que, en moyenne, les femmes devaient accomplir les trois quarts des ménagères. Elle estime que pendant les années 1960 et 1970, le ménage et la garde d'enfants représentent environ quinze heures par semaine de travail supplémentaire pour la femme au travail. De toute évidence, les femmes sont mal servis par la plus grande maison.

La croissance de la taille des maisons est aussi en contradiction avec le rétrécissement de la taille des ménages. Pourquoi est-ce que les familles qui sont, en moyenne, plus petits nécessitent deux fois plus d'espace? Dans une certaine mesure, l'expansion américaine brut reflète une maison plus grande, meilleure est la mentalité. L'accession à la propriété est un signe de l'accomplissement et le statut social, et aussi la plus prestigieuse de voitures ont été une fois la Cadillac et les Continental, qui a servi de modèles pour les moins chers (mais également bloated) Ford et Chevrolet, les maisons des riches, en particulier, Hollywood des célébrités, dont les vastes villas de Beverly Hills ont une place de choix dans le fan-magazines ont été ce que la moyenne des voies maison s'efforce d'imiter.

L'augmentation de la taille moyenne de la nouvelle maison, et le niveau de services qu'il contient, bien entendu un coût, et les prix ont augmenté en conséquence. Bien sûr, l'industrie de la construction résidentielle a été propulsée par les mêmes impératifs économiques qui ont poussé l'industrie automobile, et l'a jugé rentable de fournir le marché avec des maisons plus coûteuses. Et à l'instar des constructeurs automobiles, les constructeurs résisté de réduire la taille de leur produit de façon spectaculaire, même lorsque l'inflation, les taux d'intérêt élevés et du faible revenu des ménages (en particulier ceux des familles monoparentales dirigées par des femmes) a suggéré qu'il pourrait être raisonnable de le faire.

Lorsque les prix des terrains, coûts de main-d'oeuvre, ou hausse des taux d'intérêt commercial, le constructeur passe à l'augmentation à l'acheteur et augmente le prix de vente de la maison. Si la voiture trop forte hausse des prix, un acheteur potentiel a le choix de dépenser moins et d'acheter d'occasion. Mais les maisons ne sont pas les voitures. Non seulement les maisons anciennes de ne pas déprécier en valeur, mais leur prix de vente est affecté par le grand marché de l'habitation. Si de nouvelles maisons coûtent plus cher, alors même que des maisons anciennes, même si elles ont été construites avant l'année, avec moins chère la main-d'œuvre, des matériaux moins coûteux, et l'argent bon marché. Ainsi, plus le coût des logements neufs plus il est difficile de devenir propriétaire, et le plus bénéfique, il est déjà. Logement coûteux que les moyens de perdre un peu de personnes mais beaucoup de gens gain.

Théoriquement, les prix devraient, à terme, baisser en raison de la baisse de la demande. Cependant, contrairement aux prix des voitures, au fil du temps le prix des maisons ont jusqu'ici révélé remarquablement résistant à la baisse de la demande. (Une nouvelle théorie de gagner est d'avis que les prix de l'immobilier ne sera plus jamais étanche au reste de l'économie.) Beaucoup de propriétaires qui vendent une maison préfèrent attendre plutôt que de réduire leur demande de prix de manière significative. La nature de l'industrie de la construction résidentielle est également un facteur. Grand marchand constructeurs se sont diversifiées dans des domaines connexes tels que le développement immobilier et la construction commerciale et industrielle. Lorsque la demande faiblit, ils sont plus susceptibles de détourner l'attention de leurs activités de construction que de la baisse des prix. Mais la plupart des constructeurs sont de petite taille. Plus de la moitié de tous les constructeurs résidentiels aux États-Unis construisent moins de dix maisons par an. Ils fonctionnent avec de faibles frais généraux et peu ou pas de salariés permanents, alors que les prix adoucir, il est facile pour eux de couper et d'attendre jusqu'à ce que les choses s'améliorent, ou tout simplement pour prendre des vacances.

Le rêve américain de devenir propriétaire est si évidente que pendant longtemps, la hausse des prix ont été lents à décourager la demande, et que les prix ont augmenté, les banques et les économies et les sociétés de prêt il est plus facile d'emprunter de l'argent. En règle générale, traditionnellement utilisés par les prêteurs pour évaluer les capacités financières des acheteurs potentiels à domicile, c'est que les coûts de logement (versements hypothécaires, taxes et services publics) ne devrait pas consommer plus de 25 pour cent des revenus du ménage. Dans les années 1980, comme le prix des maisons a commencé à augmenter plus vite que les revenus, et cette tendance a commencé à encourager l'emprunt, le pourcentage a été ajusté à la hausse: à 30 pour cent, puis 35 pour cent, et parfois presque aussi élevée que 40 pour cent.

La raison en est que la hausse des coûts du logement ont été compensé par l'appréciation de la valeur de revente de la propriété. Ce point de vue a une certaine validité, car les maisons étaient en augmentation rapide de la valeur, mais c'est une économie de papier, disponible seulement dans l'avenir, quand la maison a été vendue. Dans l'intervalle, le propriétaire a été obligé de serrer sa ceinture et à dépenser moins pour les loisirs, Voyage, de l'éducation, la culture, les livres. Beaucoup de gens ont simplement emprunté plus à faire la différence. Pas étonnant que les cartes de crédit est devenu si populaire, et donc largement abusé. L'accession à la propriété a été maintenue plus ou moins, mais à quel prix?


La Chambre qui a travaillé

Le développement de communautés indépendantes composé de maisons entourées de jardins a été entièrement américaine. Avant 1840 les villes américaines et les villes ont suivi le modèle européen: ci-joint ou des maisons en rangée ont été construites côte à côte, sur les lots étroite, en face de la rue. Ce type de maison a fait son apparition dans les villes européennes dans les parois du Moyen-Age, et il a survécu sous différentes formes pour les prochains 500 ans. Dix-septième siècle, les villes néerlandaises, le baroque de Paris, Londres géorgienne, et la ville industrielle de Victoria ont tous été composé presque exclusivement de maisons en rangée, il était tout simplement la manière dont les villes et villages, aussi, ont été faites.

La maison en rangée avéré remarquablement adaptable à différentes circonstances sociales. Le rez-de-chaussée d'une maison en rangée médiévale a été consacrée à la fabrication ou de commerce, les étages supérieurs de la vie. Les gens riches vivent dans de grandes maisons de large; des pauvres vivaient dans les plus petites, plus étroites,. Parfois, les deux classes partagent la même maison en terrasses Regency, le sous-sol a été consacrée à la cuisine et servants'quarters, et les propriétaires vivent au-dessus. La maison de ville de Paris procédé de stratification sociale plus loin: le rez-de-chaussée est en général un magasin, le premier étage, contenait un grand appartement; les étages supérieurs contenues logements moins chers, avec des plafonds plus bas et en haut de l'escalier, dans le grenier au-dessous de la toit, sont les moins chères chambres.

Une capacité d'adaptation a été manifeste dans les rangs américains maison, qui a été, où les gens vivaient dans toutes les villes de la côte est. Le soi-disant bandbox de Philadelphie a été une petite maison en rangée, de dix à seize pieds de large, construit pour les louer à des immigrants récents, sur la société de mode, les maisons étaient Hill large et grandiose, mais ont également été construites en rangées. Le standard a été beaucoup ville américaine de vingt-cinq pieds de large, une dimension qui peut facilement accueillir une salle de séjour et un couloir à l'étage inférieur et deux chambres au-dessus. New York a ses brownstones, les rues de Boston, Beacon Hill, Baltimore et des rangées de modestes maisons de brique. Comme en Europe, la maison en rangée n'a pas été trouvée seulement dans les villes. La ville coloniale de Delaware New Castle, par exemple, a été à peine plus d'un grand village, mais beaucoup de maisons étaient des maisons en rangée, qui donnent toujours le quartier historique urbain, et d'un urbain, l'air.

Qu'est-ce que produit l'étroite maison en rangée en Amérique n'est pas un sujet de préoccupation pour la sécurité, comme dans la ville médiévale européenne, ce qui n'était pas seulement l'entassement urbain. La maison en rangée conservés à pied court, exact, mais plus important encore, il a défini la vie en ville dans une manière agréable et satisfaisant. On a l'impression que, de même que les personnes jouissent de l'animation de la ville, les rues et les places, ils ont également souhaité que le grégarisme de vivre à proximité, en compact et bien défini quartiers.

Comme l'historien de l'Université de Columbia Kenneth T. Jackson raconte dans son histoire de la suburbanisation, Digitaire Frontier, la maison indépendante a commencé à supplanter la maison en rangée comme la meilleure d'Amérique type de logement, entre 1840 et 1870. Les villes sont de plus bruyants et encombrés. L'immigration en provenance de l'Europe a été à la hausse: les Italiens, les Polonais et les Russes, ethnique et religieux différents, et généralement pauvres, entassés dans les villes, de même que les Noirs du Sud. Horsedrawn véhicules coincés dans les rues. Les mauvaises conditions sanitaires, il n'y avait pas d'égouts, et de nombreuses personnes continuaient sur les puits pour l'eau de production périodique des épidémies de choléra. Les centrales au charbon d'industrialisation a produit la pollution de l'eau à l'œil. Une solution, si on pouvait se le permettre, a été d'échapper à la banlieue.

Le passage à la banlieue, ce n'est pas seulement réactionnaires. Il a également à voir avec une nouvelle appréciation de la nature et le désir de vivre dans un monde plus naturel, ou plus précisément, que Jackson dit, de vivre dans une maison avec un jardin. La maison de campagne britannique a fourni à l'aristocratie britannique a atterri avec un jardin de plusieurs siècles. Ce qui est nouveau est la mise à disposition de ces logements à un grand nombre de personnes, au premier des membres de la classe moyenne supérieure, moyenne et, plus tard, les familles qui travaillent. La traditionnelle maison en rangée a été construit directement sur le trottoir ou à quelques pieds derrière elle, il n'y a pas de place pour une pelouse. Il n'y avait vraiment une arrière-cour. Le petit espace situé derrière la maison a été pris avec des écuries, bâtiments de services, et des toilettes, car il n'y a pas de collecte des ordures, il est aussi un lieu de jeter des déchets. Même là où les terres étaient disponibles, les jardins ont été rares. Quand les gens veulent sortir de la maison, ils sont allés dans la rue, ou ils promenaded dans un parc public.

Le chantier reflète le désir de l'espace privé de loisirs et de croquet de tennis sur gazon est devenu dans le passe-temps favori midnineteenth siècle et une volonté d'isoler la vie domestique de la part du public du monde. Au lieu de s'abaisse, ce qui a été vraiment une partie de la rue, les premiers avaient porches des maisons de banlieue, qui ont été définitivement une partie de la maison et ont été séparées du trottoir par des étendues de pelouse.

Les premières banlieues prévues, telles que Riverside (1869), en dehors de Chicago, des jardins et Forest Hills (1913), neuf miles de Manhattan, ont été dites tramway banlieue, toutes liées à la ville par le chemin de fer ou de lignes de tramway. Comme les gens sont attendus à la maison à pied de la gare, les distances doivent être courtes, et ces nouvelles communautés ont été relativement compact. Ils ont abrité plus de trente personnes par acre, ce qui a une densité un tiers de celle de la ville bondée. Le côté automobile banlieue n'avaient pas de telles contraintes, et pourrait être plus large. Les grandes rues et de grands lots à tous les généreux recul réduit densités. Levittown, en dépit de ses petites maisons, compte seulement une quinzaine de personnes sur un acre. Comme les maisons et les parcelles de taille a augmenté au cours de la période d'après-guerre, la densité a baissé de plus en plus bas. Une densité de la banlieue typique d'aujourd'hui n'est jamais supérieure à dix personnes par acre, et même souvent plus faible.

Mon point est que la terre est de ne pas être "perdu", mais plutôt que la faible densité d'habitat pavillonnaire a produit certains effets indésirables. Centre-ville de la terre coûte plus qu'elle ne l'a fait dans le passé, bien sûr, parce qu'il ya une offre limitée et une demande croissante. Il est moins évident pour des terrains périphériques, la fourniture de ce qui augmente de façon exponentielle à mesure que la ville de la circonférence de l'ampleur, devrait coûter plus cher. Une explication possible est que les terres les moins chères dans des endroits a été acheté en premier, et maintenant qu'il n'est plus disponible, les développeurs sont tenus d'acquérir une meilleure qualité des biens immobiliers. Un autre est un changement dans la manière dont des améliorations foncières sont payés. Dans le passé, le coût de la construction de nouvelles routes et les égouts sont sortis d'une municipalité de recettes générales c'est-à-dire, il a été absorbé par l'ensemble des contribuables. Aujourd'hui, la pratique est de plus en plus d'une municipalité à percevoir des redevances directement sur le promoteur, qui doivent payer ces frais avant de commencer la construction. Dans certains cas, les redevances contiennent également des paiements supplémentaires ( «l'impact des frais»), qui sont en fait une taxe d'entrée. Ces frais supplémentaires, et le coût de leur financement, sont transmis directement à l'acheteur sous la forme d'une augmentation des prix des terres, et il est donc le coût de ce qui est maintenant un grand nombre d'autorisations nécessaires et le temps consacré à les acquérir. En 1949, le coût du terrain représente généralement environ 11 pour cent du prix de vente d'une nouvelle maison, en 1988, bien que les maisons étaient beaucoup plus grands et mieux nommé, coût du terrain représente plus d'un quart du prix de vente.

Il va sans dire qu'une communauté de vastes maisons sur de grands lots va signifier beaucoup de la conduite. Commerces, écoles, bibliothèques, piscines et centres de soins de jour sont répartis, pour y parvenir il faut non seulement une voiture, mais du temps. Tant que les femmes restaient à la maison et a fonctionné en tant que chauffeurs, cette responsabilité pourrait être surmonté.

La maison est typique de la banlieue d'une maison d'un type qui a émergé en réponse à un besoin particulier, qu'il a rempli, je dirais, de façon exemplaire. Mais il n'ya aucune raison de croire qu'il a de la souplesse pour s'adapter à différentes circonstances. Il est mal adapté, par exemple, de plus petits et plus hétérogène des ménages. Est-ce qu'un seul parent travaille vraiment une grande pelouse? Est-ce que un couple sans enfants ont besoin d'une salle de jeux, et si les deux travaillent, ont-ils le temps de nettoyer et de maintenir une grande maison?

Il n'est pas clair ce qui se passera à la grande banlieue de maisons de la soixante et soixante-dix en tant que familles et de diminuer le chauffage et la hausse des coûts de transport. Sol avec des entrées séparées qui contiennent parfois des petits appartements, maisons de ranch, mais ne sont pas faciles à convertir, de la single à occupation multiple. La maison en rangée, en revanche, s'est révélé extrêmement polyvalent. A Philadelphie bandbox, jadis habité par trois familles, la maison est maintenant à l'un, un Boston Back Bay maison en rangée sur la Commonwealth Avenue qui abritait une grande famille qui abrite maintenant trois associations professionnelles de couples. Famille des maisons en rangée de Manhattan ont été divisées en petits appartements, et sont aussi utilisés comme bureaux et magasins.

Un dernier mot sur la maison en rangée. Il représente un autre type de maison, mais il implique aussi un autre type de développement du logement: plus compacte, plus urbaine, plus de bon voisinage. Aujourd'hui, une telle évolution aurait un éventail de logements pour les différents ménages: maisons unifamiliales, de chalets et d'appartements à pied, ainsi que des maisons en rangée. Beaucoup plus dense que l'évolution actuelle de banlieue (mais pas nécessairement beaucoup plus dense que le premier tramway banlieue) et en intégrant de nombreuses fonctionnalités associées avec les villes américaines, comme des locaux commerciaux ainsi que d'habitation, les verts, et bien définis, des rues, ces communautés serait caractérisée par le mélange social et économique plutôt que l'homogénéité Ils seraient, à l'échelle du piéton, plutôt que pour le conducteur, la réduction, mais pas d'éliminer, la dépendance à l'automobile. Ils reflètent aussi la variété de la famille américaine et de fournir un plus large éventail de choix économiques que l'actuel unique, uniforme logement solution.


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Les avantages d'une petite maison

La façon la plus simple de construire des maisons est moins cher de les construire plus petit, pas autrement. Les petites maisons ont moins de salles de bains, des cuisines plus petites avec moins de l'ébénisterie, ce qui est coûteux, et moins nombreuses et plus petites chambres. Le coût de la construction est presque directement proportionnelle à la surface de plancher ( «presque» parce que certains coûts, tels que les frais de branchement électrique et la construction de permis et les frais juridiques, restent constants). Parce que la construction est également réduit proportionnellement, le contractant généraux et profits de même baisser. Les petites maisons ont en outre l'avantage d'être moins coûteux à chauffer et refroidir et facile à maintenir. Ils ont aussi moins de tâches ménagères, ce qui devrait être particulièrement attrayants pour les couples qui travaillent et les parents isolés.

Combien de petits? Melanie Taylor, New Haven, architecte, a conçu plusieurs maisons de la famille compact, destiné à l'année de vie, certains d'entre eux aussi petite que 575 pieds carrés. Un prix modeste bungalow, conçu pour une ville nouvelle près de Gulf Shores, en Alabama, combine deux petites chambres, une mezzanine de couchage, un espace de vie, et manger dans une cuisine en seulement 1100 pieds carrés, un espace supplémentaire est fourni par un porche . Taylor autres maisons, dont beaucoup ont un air vaguement victorienne, ont figuré dans plusieurs magazines, et a été si populaire que l'architecte a été obligée de préparer des plans de stock national de distribution. À San Francisco, l'architecte Donald MacDonald a commercialisé avec succès et de minuscules maisons en rangée de 600 à 960 pieds carrés, y compris les garages. Ces bon marché par les normes San Francisco (environ $ 165000)-ce défi urbain chalets MacDonald appelle «la mythologie de l'espace», et de compenser leur petite taille par l'intégration de grandes fenêtres, lucarnes, cheminées, isolation phonique, et des jardins. L'été dernier, l'architecte a dévoilé une plus petite maison, destiné à une seule personne ou d'un parent d'un petit enfant. Il ne contient que 240 pieds carrés d'espace, mais comprend une cheminée, une mezzanine de couchage, et une cuisine entièrement équipée avec lave-vaisselle.

Le MacDonald maison constitue probablement l'extrême limite du logement équivalent de la micro-voiture. A moins radical est le compact maison d'environ 1000 pieds carrés, dans lequel il est possible de recevoir confortablement deux ou trois chambres, une salle de bain et demi, et un sous-sol qui permet d'ajouter des chambres à plus tard. Cette maison est d'environ la moitié de la taille (et le coût de construction) de la moyenne des nouvelles maisons unifamiliales construites l'an dernier, mais il est encore plus grand que Levitt de 750 pieds carrés Cape Cod modèle. Considérant que ce dernier compte souvent une famille de cinq, à 1000 pieds carrés pour deux ou trois personnes semble adéquate par les normes de la plupart des pays européens, même généreux. Ces petites maisons, parfois appelé starter maisons, fait appel à célibataires, couples, jeunes familles, et les couples âgés dont les enfants ont quitté la maison. Au total, un grand marché.

Réduction de la superficie, ne signifie pas renoncer à des normes modernes de confort et de commodité. Il devra être plus et mieux que les salles de bains nommés dans les petits bungalows du passé, et ingénieux, gagner de la place de systèmes de stockage. La miniaturisation, qui a été accompli dans l'électronique (petits téléviseurs, les petits équipements audio, de petits appareils), il est plus facile à atteindre de hauts niveaux d'agrément intérieur dans de petits espaces. Si la domotique, où un seul câble électrique fournit de l'alimentation, l'audio, la télévision, de la sécurité, le téléphone, et le thermostat, devient commune, comme cela semble probable, il va encore accroître la commodité intérieure indépendamment de l'espace. À l'instar de la voiture japonaise, la petite maison début mai comme une mesure économique et finir comme un produit de luxe.


Les tentatives d'industrialisation

Ne serait-il pas préférable, plutôt que de faire des maisons plus petites, il suffit de les construire plus efficacement et à moindre coût par l'industrialisation de la construction? Ce fut la raison de l'opération de rupture, qui a été annoncé par l'administration Nixon en 1969. Son objectif était d'obtenir de grandes sociétés telles que General Electric et TRW dans un effort national visant à développer radicalement nouvelles façons de construire des logements, en utilisant des méthodes industrielles, la production de masse, et des matériaux novateurs. Une nation qui pourrait mettre un homme sur la lune pourrait certainement améliorer le traditionnel bâton de construction des maisons. En 1974, toutefois, l'opération de rupture s'est effondrée, en partie en raison d'un manque de volonté politique mais surtout parce que les géants industriels ont été incapables de produire une nettement meilleure maison à un prix inférieur.

Indépendant du gouvernement efforts industrialisés une industrie du logement a élaboré, et comprend des pré-coupés, panneaux, et les maisons modulaires. Bien que ces formes de construction ont été en existence depuis plusieurs décennies, ils n'ont pas été en mesure de capturer plus de 10 à 15 pour cent de la nouvelle du marché du logement, selon les chiffres publiés par la National Association of Home Builders.

Industrialisés, le logement peut être construit rapidement, et il est généralement de grande qualité. Mais l'industrialisation ne s'est pas réduit sensiblement le coût de la construction de la maison. Un des problèmes est l'investissement dans les installations et l'équipement qui doit être ajouté au prix de vente de la maison, et le coût du vieillissement, les soubresauts de l'industrie de la construction résidentielle. D'autres raisons que la construction classique, domine notamment le faible coût de main-d'oeuvre sur place dans de nombreux domaines et les documents requis par une multitude d'État et des codes de construction locaux et de la réglementation lorsque les fabricants de navires éléments préfabriqués.

Un type d'usine de fabrication de logement a été constamment réussi à réduire les coûts de production: de la maison mobile. Au début des années 1970, les maisons mobiles composées d'un tiers de toutes les nouvelles maisons unifamiliales, mais ce chiffre a diminué de moitié environ. Les maisons mobiles sont de petite taille (généralement moins de 1000 pieds carrés), sont traditionnellement utilisées peu l'intérieur et l'extérieur du matériel, et sont entièrement fabriqués dans les usines (principalement par Nonunion travail). La nécessité de transporter le produit de l'usine au site impose de sévères restrictions à sa hauteur et sa largeur, cependant, et une maison mobile inévitablement une longue boîte de chaussures. Il ne s'agit pas d'une forme qui peut être intégrée avec bonheur dans les quartiers les plus traditionnels. Environ les deux tiers des maisons mobiles sont situées sur des terres louées, la majorité dans les parcs. Bien que la séparation de la propriété de la propriété foncière est une partie de ce qui fait de la maison mobile abordable, il est également un inconvénient. Contrairement à une maison, une maison mobile ne fait habituellement pas rapidement prendre de la valeur, un fait que dans le long terme peuvent compenser la faiblesse de ses prix de vente.

Industrialisés du logement a joué un rôle important dans l'après-guerre en Europe et dans des pays tels que l'Union soviétique et de la Suède, mais il fait peu de progrès dans les États-Unis. La principale raison était, et continue d'être que de la légèreté woodframe maison (qui, dans sa forme actuelle est unique en Amérique du Nord) est déjà un produit hautement industrialisés. En effet, il est beaucoup plus industrialisé que souvent des systèmes de bâtiment en béton brut de l'Est de l'Europe. Conventional maisons américaines consistent presque exclusivement en des morceaux qui ont été fabriqués dans les usines et rapidement assemblés sur le site. L'ampleur de cette industrialisation peut être démontré par une courte liste des innovations techniques qui sont devenues monnaie courante au cours de la période d'après-guerre: l'usine de fabrication de bois de toit (introduit en 1952), pré-portes et fenêtres, panneaux de gypse, de l'aluminium et de vinyle voie d'évitement, de contreplaqué, de plomberie en plastique, fibre de verre d'isolation des chauves-souris, les mousses rigides d'isolation revêtement, et les unités scellées vitrage à faible émissivité de verre, de plastique pare-vapeur et de l'humidité des obstacles dans l'échelle de rouleaux, béton prêt à l'emploi, et aussi de main-d'oeuvre tels que les dispositifs d'économie des rouleaux de peinture, les outils électriques, agrafeuses et alimenté clouer des fusils, des petites grues et chariots élévateurs à fourche. Les changements les plus récents incluent métal et en bois composite de substitution traditionnelle en bois massif de clous et de poutrelles.

Le résultat de ces améliorations est manifeste tant dans la qualité de la construction et à un montant réduit de la main-d'œuvre sur place, dont le coût représente à présent, seule une petite fraction du prix de vente d'une nouvelle maison d'environ 15 pour cent, par rapport à 30 pour cent en 1949. Ainsi, le potentiel de réduction des coûts en augmentant le degré de préfabrication che ou par l'introduction de l'automatisation est faible. Est-ce que l'industrialisation de produire moins cher des maisons? Oui. La difficulté de l'industrialisation en tant que proposant une stratégie de réduction de coût du logement qui est dans une large mesure, il a déjà eu lieu.


Moins de terres, plus de Do-It-Yourself

Un avantage de plus petites maisons, c'est qu'elles peuvent être placées sur les petits lots. Une petite histoire d'une maison de voies généralement besoin d'un soixante-pieds de largeur, qui est beaucoup, chaque maison exige habituellement soixante pieds de trottoir, chaussée, des égouts et d'eau, et l'égout pluvial. Une plus étroite, à deux étages cottage peut être construit sur un quarante-pieds de largeur lot, juste la réduction de ces frais par un tiers. Une maison mitoyenne nécessite encore moins trente pieds de façade. Ces logements intègre toutes les caractéristiques de la vie de banlieue, les maisons individuelles, jardins, terrasses, environnement naturel, mais à une échelle réduite. Maisons en rangée, qui peut être construit sur vingt pieds de largeur lots, ont un impact plus spectaculaire sur les terres des coûts et de la densité; coûts liés à l'infrastructure est réduite de deux tiers. Avec plus de gens vivent de plus près ensemble, il est possible de planifier les quartiers avec les magasins locaux, et la marche à pied plutôt que la conduite devient une véritable option.

Quand l'accessibilité financière est une priorité, il est possible de considérer les lots extrêmement étroit, moins de vingt pieds de large. Dans Londres victorien, maisons en rangée ont été classés en quatre types, en fonction de beaucoup de largeur: vingt pieds, dix-huit pieds, seize pieds, et de quinze pieds. Dans la célèbre Exposition Weissenhof logement, qui s'est tenue à Stuttgart en 1927, l'architecte néerlandais JJP Oud construit une rangée de maisons de chaque dix-huit pieds de large. Le Corbusier a conçu plusieurs projets avec des maisons étroites, et certaines de ses idées sont visibles dans une coopérative de logement suisse, Siedlung Halen, construite à l'extérieur de Berne en 1961, il ya les maisons en rangée sont que seize pieds de large.

Des quartiers denses qui ont une incidence considérable sur l'environnement: moins d'automobiles Voyage signifierait moins de routes, et moins d'énergie investis dans l'infrastructure communautaire. Maisons en rangée, qui se partagent les murs avec leurs voisins, des économies dans les matériaux de construction, parce que l'étroitesse des façades avant et arrière sont exposés aux intempéries. A deux étages, maison en rangée a seulement environ un tiers de la superficie du mur extérieur d'un bungalow, et environ la moitié de la surface de toit, et donc de chauffage et de climatisation sont réduits en conséquence.

Les petits lots serait aussi plus compact communautés. Non seulement ces encourager la marche, mais la plus forte concentration de la population serait plus possible les services locaux tels que des garderies et des commerces. Bon nombre des avantages de la dix-neuvième siècle, la ville la vie pourrait être récupérée. Higher-densité de logement de fournir un éventail de choix et de possibilités pour les face-à-face entre les personnes. Je me rends compte que beaucoup de cela va à l'encontre des préférences de la vie privée et les communautés homogènes économiquement, mais étant donné un choix de personnes pourraient bénéficier de la variété et de bon voisinage.

Le présent marché du logement se caractérise par de nombreux types de ménages. Accueil acheteurs incluent les personnes seules, soit célibataire ou entre les mariages, avec ou sans enfants, et les couples, mariés ou célibataires, sans enfants ou avec de jeunes enfants ou, comme il est de plus en plus fréquente, avec enfants adultes qui vivent à la maison. Tous ces différents groupes ont des besoins différents, des ressources et des priorités. Le nombre restreint mais croissant de personnes qui travaillent à domicile ont besoin de travail ou les bureaux, les gens avec de petits enfants ont besoin de salles de jeux, les personnes avec des parents âgés ont besoin d'une chambre d'hôtes, de préférence au rez de chaussée, les couples sans enfants préfèrent mai grands espaces, avec les parents d'adolescents bruyants besoin des pièces séparées.

Une façon de tenir compte de cette diversité est de laisser une partie de la maison non partitionné en effet, de créer un espace loft. Un deuxième étage non partitionné est une idée qui a travaillé lors de William Levitt introduit l'inachevé dans son grenier, maison de Cape Cod, et il est toujours utile dans la réduction du coût initial de construction d'une maison. Future salle de bains connexions peuvent facilement être prévus. Le propriétaire peut choisir d'utiliser le loft comme un seul espace ouvert ou de construire des partitions selon les besoins et les ressources financières le permettent.

Beaucoup d'hommes en Amérique du Nord et, de plus en plus, les femmes aussi bien grandir en apprenant les compétences rudimentaires en menuiserie comme une question de cours. Bien que nous prenons pour acquis ces compétences, elles représentent un caractère national, qui est partagée par quelques sociétés. La croissance du nombre de centres d'accueil d'amélioration témoigne de la popularité du do-it-yourself mouvement. Ces magasins vendent une variété d'outils, de matériaux de construction, d'électricité et de plomberie et de fournitures. Beaucoup de produits, tels que colle carrelage, les conduites d'eau en plastique, pré-assemblés et des portes et fenêtres, sont spécialement conçus pour installation à domicile. En outre, il existe des tablettes de plans, guides, et, étape par étape, de manuels qui couvrent tous les aspects de la construction conscruction. Traditionnellement, le sous-sol a servi de lieu de le faire soi-même, des ajouts et des modifications à la maison, et l'utilisation flexible de l'espace a une longue histoire et testé.

En 1961, John Habraken, un jeune architecte néerlandais, a publié un petit livre, puis traduit en anglais, dans lequel il propose une approche de masse de logements sur la base d'une séparation de ce qui devint connu sous le nom de soutient et de réouverture. Habraken la proposition a appelé à soutenir les structures à être construit par les entrepreneurs et pour le remplissage, qui comprend l'intérieur des cloisons, des salles de bains, cuisines, placards, et parfois même les murs extérieurs, qui doit être acheté séparément par l'occupant, un peu comme les meubles sont achetés en fonction de la l'acheteur et le goût personnel de poche. Cette stratégie, qui a été développé avec les bâtiments à plusieurs étages à l'esprit, mais a également été appliquée à des maisons en rangée, a attiré l'attention internationale, et a Habraken au Massachusetts Institute of Technology en tant que chef du département d'architecture. Même si un petit nombre de projets de logements issus de l'appui-infill modèle ont été construit en Hollande, l'idée n'a jamais vraiment pris. Le principal inconvénient est que toute une gamme de produits de remplissage, comme les murs démontables et transportables plomberie, ne sont tout simplement pas disponibles sur le marché.

Habraken la proposition est ambitieuse et complexe, nécessitant le développement d'un trop grand nombre de nouveaux produits à la fois. Il faut aussi que les architectes exercent moins de contrôle sur le processus de conception. Néanmoins, quelque chose comme le soutien-infill approche pourrait produire des logements qui est plus souple et abordable. Il serait possible de fournir des maisons construites sans en armoires de cuisine et les placards, par exemple, comme cela a longtemps été la coutume en Europe. Cela laisserait au propriétaire libre de choisir la quantité, et de ce type, à l'install-petit ou grand, de fantaisie ou de plaine, cher ou bon marché.

Cette liberté de choisir aurait plusieurs avantages. Tout d'abord, la qualité de finition de menuiserie et ébénisterie, qui peut varier considérablement, serait laissé à la discrétion du propriétaire. Il ou elle peut choisir un peu de cuisine, par exemple, et de le remplacer plus tard, avec quelque chose de mieux. Ou un peu de cabinets de grande qualité pourraient être achetés et ajoutés à l'origine de plus d'argent est devenu disponible. Un homme peut décider de faire le travail lui-même. Un grand nombre de points de vente à domicile des meubles, comme Conran's-Habitat, vendre frappé-down ou partiellement assemblés mobilier modulaire, ou, comme IKEA, même vendre des armoires et de comptoirs de cuisine dans une grande variété de styles, de matériaux et de finitions.

Couples pourrait installer deux puits dans la salle de bain, les couples qui travaillent, qui peut manger à installer des cuisines. Clotheshorses pourrait mettre en plus de placards, les lecteurs pourraient avoir plus de rayons de livres. Il serait possible d'utiliser l'espace plus efficacement dans de petites maisons en plaçant des éléments de stockage seulement où ils étaient tenus de petits placards dans la chambre, des coffres de jouets dans la salle de jeu et en mouvement comme des besoins de la famille a changé.

Enfin, il est l'avantage de séparer le coût de l'ébénisterie du coût de la construction de la maison. Terminer le travail est long et coûteux pour l'entrepreneur, et provoque souvent des retards et l'insatisfaction du client. L'efficacité de la construction serait augmenté par découpage à terminer le processus de construction de la taille de l'acompte et des paiements hypothécaires mensuels sera réduit en conséquence.

Le principal obstacle à de plus petites maisons sur des lots plus petits n'est pas le consommateur, ni la maison-secteur de la construction. Ce sont ceux d'entre nous qui sont déjà propriétaires de nos maisons. Les municipalités, ce qui reflète l'attitude des propriétaires, ont farouchement résisté à l'idée de modifier les règlements de zonage pour permettre la construction de petites maisons, ou pour permettre à la subdivision des terres en petites parcelles. La principale raison est, hélas, égoïste: plus petit, moins cher les maisons sont perçus comme une menace à la valeur de la propriété et du statut de communauté, même si le logement dans les $ 50,000 - $ 80,000 gamme est toujours accessible seulement à une solide classe moyenne des citoyens.

Malgré la prise de conscience accrue des questions d'environnement et de grande opposition à l'énergie nucléaire, les avantages environnementaux de la plus compacte de quartiers n'ont pas encore d'entrer dans la conscience du public. Bon nombre des mêmes personnes qui prônent les vertus de la bicyclette et du compostage des résidus de tonte sont les armes chaque fois plus dense de développement est proposé. L'institution de la non-croissance de la législation par de nombreuses villes aggrave le problème de logement, car elle place les quotas sur le nombre de nouvelles maisons qui peuvent être construits chaque année, et garantit effectivement que les développeurs de construire, seules les grandes et luxueuses maisons.

L'exclusion des règlements de zonage créer économiquement et démographiquement déséquilibrée quartiers. Il ya déjà des signes d'au moins certaines communautés se rendent compte que le zonage restrictif mai pas dans le long terme, dans leur intérêt. Primo-accédants à devenir la deuxième fois les acheteurs, et les villes qui ne prévoient pas de démarrage des maisons risque de perdre les jeunes familles qui, autrement, établir des racines dans la communauté. Le manque de choix de logement a d'autres mauvaises conséquences, comme, par exemple, lorsque les employés publics, comme les pompiers et les policiers ne peuvent plus vivre là où ils travaillent, ou lorsque les enseignants, les infirmières et les autres, mais peu de professionnels rémunérés doivent parcourir de grandes distances.

On peut seulement espérer que les plus généreux attitude prévaudra, une attitude qui reconnaît que la génération nouvelle et différente des futurs propriétaires, confrontés à des taux d'intérêt plus élevés, les coûts de l'énergie, et le prix des terres, est obligée d'examiner des solutions de logement diffèrent de ceux qui ont été à la disposition de leurs parents. Ce n'est pas une cause d'inquiétude. Il mai être une occasion d'atteindre mieux et plus vivables, les villes et les villes.


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14 février 2009 6 14 /02 /février /2009 06:39
TRADUCTION AUTOMATIQUE 
OILDRUM

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http://local.theoildrum.com/node/4817
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La demande d'accession à court Commutes, Efficient Homes (avec jardin, parking, beaucoup de pieds carrés)
Posté par Glenn le 6 Décembre, 2008 - 11:12 heures dans The Oil Drum: Local
Rubrique: Environnement / Développement durable


Compte tenu de la récente période précédant des prix de l'énergie, augmentation des saisies ultérieures résultant d'un effondrement complet du crédit et la crise financière, je pense qu'il serait intéressant de vérifier avec les acheteurs américains et voir ce que les données les plus récentes a dit à propos de leurs motivations d'achat . Il n'est pas étonnant que c'est un mélange. Il ya beaucoup de bonnes intentions là-bas pour les trajets courts, l'efficacité énergétique des maisons et d'autres caractéristiques environnementales. Mais souvent, ils sont surmontés par l'attrait de plus en plus "d'origine pour l'argent" loin d'options de transport de masse et d'une maison individuelle dans les banlieues.


Une des grandes raisons de l'offre. Politique d'utilisation des sols est généralement une collectivité locale de décision avec un certain état d'entrée et de peu ou pas de rôle du gouvernement fédéral. Les communautés locales peuvent décider de tout, d'où l'installation de services publics, ce type d'usage (résidentiel, commercial, industriel, etc) une parcelle de terrain a, combien de maisons à l'acre, le cas d'élargir les routes, les limites de hauteur dans les différents domaines et de cours ou de ne pas financer un système de transport à la première place.
Si l'administration Obama veut que la prochaine vague d'acheteurs et aux développeurs de prendre de meilleures décisions concernant les types de maisons de l'offre et la demande, ils auront besoin pour patauger dans l'arène de décisions sur l'utilisation des terres communautaires.

Selon une nouvelle enquête auprès des acheteurs de maisons par la National Association of Realtors, Commuting coûts et l'efficacité énergétique sont d'une importance primordiale dans le choix des maisons et des appartements, ils finissent par acheter.


Trajets coûts pris beaucoup de quartier de sélection, avec 41 pour cent des acheteurs disent qu'ils sont très importants et un autre 39 pour cent des coûts de transport ont été de dire peu importe. "Depuis la hausse des coûts du carburant a commencé dans la dernière partie de la période d'enquête, il est raisonnable de supposer qu'ils ont pris encore plus d'importance à l'accueil d'acheteurs, puisque," a dit Yun. «Nous avons entendu de nos membres que les coûts en commun jouent un rôle plus important dans les acheteurs des décisions".
Respectueux de l'environnement dispose également été important, cité par 90 pour cent des acheteurs. De chauffage et de refroidissement ont été d'une importance primordiale, suivi de l'efficacité énergétique et l'efficacité énergétique des appareils d'éclairage.

Toutefois, cela veut-il dire que l'ère de la maison unifamiliale de banlieue est de plus? Loin de là.


Soixante-dix-huit pour cent des répondants ont acheté une individuelle maison unifamiliale ... Cinquante-cinq pour cent de toutes les maisons ont été achetés dans une banlieue ou une subdivision.
Sur la base d'un Zip Realty Enquête sur le logement fonctionnalités qui permettrait d'éliminer une propriété de l'examen d'un acheteur, les caractéristiques les plus fréquemment cités sont le manque de garage (72%), Basse Square Footage (52%), petite cour ou le manque d'espace extérieur ( 41%).

Les collectivités locales d'utilisation des terres est le plus souvent en forme de volte-face par des préoccupations des résidants actuels qui souhaitent éviter tout développement qui pourrait placer sur des souches de leurs services de police, de l'éducation, des services sociaux, les budgets ou qui pourraient augmenter la congestion du trafic. Rarement sont élevés esprit des idées de création de modes de vie plus efficace ou plus denses dans les zones à usage mixte d'habitation actuellement uniquement les zones de maisons individuelles.

Lorsque vous êtes dans un trou, comme le logement et la crise financière, le premier coup doit être: arrêtez de creuser. Arrêter la construction de nouvelles subdivisions de l'automobile dépend seulement du développement résidentiel.

Mon point de vue sur un bon pic de production du pétrole au courant des politiques d'utilisation des terres est que les communautés de banlieue, il va falloir faire un choix simple:

1. Urbaniser à devenir beaucoup plus efficace de l'énergie sur une base par habitant

2. Ruralize afin de maximiser la production de nourriture et d'énergie (solaire, bois, etc)



Etat fédéral et les gouvernements ont un rôle majeur à jouer dans l'incitation à zéro autour de l'utilisation des terres. Étant donné que les routes sont souvent créés et entretenus avec l'Etat et l'argent du fédéral plutôt que local, cela pourrait être le levier qui fait en sorte que plus l'étalement urbain se poursuit.

Les formules de financement pour des projets routiers de transport de masse par rapport pourrait être radicalement remis à favoriser les communautés qui ont des pourcentages plus élevés de personnes qui commute par d'autres modes que les automobiles. Que faire si une communauté de passer un minimum de 20% -35% de leur état et fédérales de transport de transit de dollars sur la masse? Ou qu'en est-il si une communauté qui a reçu de financement du transport de l'État et le gouvernement fédéral a dû prouver qu'ils ont un plan de réduction de véhicules-miles parcourus (MVP) par un seul occupant de véhicules ou d'augmenter l'efficacité moyenne des voitures sur la route?



De même, je pense qu'il devrait y avoir des incitations dans la production de denrées alimentaires, qui pourrait également stimuler la motivation à ruralize ou au moins obtenir plus de gens à démarrer les jardins potagers - que si vous pouviez radiation tout achat de semences et de non-aménagement des équipements de jardin? L'idée de base serait de récompenser l'augmentation de la production d'énergie plus faible, soit de cultures ou de la biomasse pour le chauffage du carburant. Je suis sûr que d'autres pourraient venir avec beaucoup d'idées.

Du côté de la demande, la nationalisation de Freddie Mac et Fannie Mae permet également le gouvernement fédéral à mettre en place un meilleur calcul de l'impact du transport et des coûts de l'énergie dans la quantité de prêts hypothécaires, ils sont prêts à étendre à de nouveaux acheteurs de maisons dans les zones urbaines ou suburbaines domaines. Les zones urbaines ont tendance à avoir beaucoup, beaucoup moins les frais de transport et d'énergie - si ceux-ci sont pris en compte dans les 30 années du prêt hypothécaire de décision, il pourrait y avoir une augmentation de 20-30% du montant du prêt en fonction de si la maison / appartement est situé dans une zone urbaine par une banlieue.

Mais je pense un bon début serait d'avoir l'Etat fédéral et les gouvernements d'aider les collectivités à prendre de meilleures décisions à long terme en ce qui concerne leur politique d'utilisation des sols, au lieu de la courte vue et NIMBY conduit des politiques qui encouragent le plus la production de l'inefficacité et la faible production de logements de banlieue. La planification à long terme au niveau local est quelque chose qui se fait seulement quand il est forcé par une entité extérieure pour obtenir un financement. Gouverneurs d'État et de la nouvelle administration Obama peut stimuler cette planification en liant le financement fédéral à celui-ci.

Et peut-être la prochaine récolte d'acheteurs auront plus de choix beaucoup plus efficace de foyers urbains ou plusieurs maisons de production en milieu rural.


36 commentaires sur la demande d'accession à court Commutes, Efficient Homes (avec jardin, parking, beaucoup de pieds carrés)
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  Gail l'actuaire sur Décembre 6, 2008 - 12:25 pm
Vous parlez de zones urbaines ou suburbaines. Comment faites-vous la distinction?

Je vis dans une banlieue d'Atlanta. Je trouve difficile de croire que notre ville sont différents de tout ce que la banlieue de la quantité d'énergie. Nos entreprises sont dispersées dans l'ensemble de la région métropolitaine, alors la navette du centre ville n'est pas quelque chose de très nombreux sont ceux qui, à moins qu'ils ne travaillent dans les bureaux du gouvernement, l'un des hôtels du centre-ville, Georgia Tech et Georgia State University. La plupart des maisons, même de très près dans les maisons unifamiliales, de lots séparés. Les vieilles maisons sont probablement mal isolée. Transport public iffy, même dans les emplacements les plus proches. Les trottoirs ne sont pas généralement disponibles, et si vous prenez les transports publics, vous avez à traiter avec les trottoirs de ne pas avoir à marcher au public transit. Aussi, les bus ne vont pas en général le dimanche.

Je ne pense pas que de très nombreux appartements vivre. S'ils le font, ils sont probablement presque aussi susceptibles de vivre dans des appartements dans la banlieue de la ville. De même, le pourcentage de résidents en utilisant les transports publics de la ville est probablement assez faible. Il ya des autobus de la banlieue ainsi. Utiliser les transports en commun, soit la ville ou de banlieue exige beaucoup de diligence.

Est-ce que votre modèle urbain surtout à New York City, et quelques villes de l'Est, ou pensez-vous des villes qui ne sont pas tous de cette ville-like?
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